商务部下放外商直接投资内地房地产备案权

       近段时间，一则消息在国际投行和财务公司之间流传：商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。

　　6月18日，记者致电商务部外资司，该司负责此项工作的人士确认了该消息。“会出这个文件，请等通知吧，但是政策风向不会变，只是换了个地方备案而已。”上述商务部外资司有关人士如是说。

　　“备案制”曾让很多外资基金却步，而将备案权从商务部下放到地方，外资项目获得备案的进程将大为加快，从这一点上或可理解为限外政策放宽的信号。然而，DTZ戴德梁行投资部董事叶建成向记者表示，商务部在下放备案权的同时，一定会出台相应的配套措施，保证外资投资内地房地产的趋紧政策风向不变。

　　备案权下放

　　备案权下放的消息还是出人意料。

　　“不会吧，目前的政策环境下，怎么可能放松呢？”河北省商务厅外资处有关负责人表示，河北商务部门还没接到商务部的通知，但是备案制度是国家限制地方政府引进外资投资房地产的屏障，很难想象实行刚一年，就下放备案权。

　　德国百达律师事务所纪海龙律师在GRI组织的“2008全球不动产投资年会”上与记者交流时表示，商务部下放外资投资内地房地产项目备案权可能是因为工作量太大，人手太少。

　　2007年5月23日商务部、国家外汇管理局下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》(2007年50号文，以下简称“50号文”)，其中规定外商直接投资内地房地产需要遵循备案原则。

　　当年11月19日，商务部再次下发《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》，要求各地商务部门批准的新设、增资的外商投资房地产项目必须送交商务部备案。而国家外汇管理局对外商投资房地产项目结售汇，也将商务部备案作为办理结汇的依据。

　　此后，商务部陆续办理34批约300多家外商投资房地产企业的备案工作。但是观察已经获得备案通过的房地产企业名称，纪海龙表示，多数为内地企业去香港上市后增资、新设房地产项目公司。还有一种获批情况比较多的是，多数获得批准的公司都是集中于二三线城市，而北京、上海等一线城市项目公司出现在备案名单中的很少。

　　叶建成指出，虽然备案制度没有强制性要求不批准，但是外商投资房地产项目备案批准时间往往很长，对于一些房地产过热特征明显的地区，备案获准的可能性甚至很小。

　　盖世理中国区董事杨永华在上述GRI全球不动产投资年会上告诉记者，各地政府对外资投资当地房地产还是很欢迎，但是商务部备案的门槛很难过。如果没有取得商务部的备案文件，外资基金后续资金很难进来。

　　备案时间长、取得备案批准比较难，是外资基金对投资中国房地产感触最深的事。“这个制度执行一年以后，已经使很多外资基金放弃了投资中国房地产的打算。”叶建成说，外资基金投资中国房地产项目需要将详细的投资计划向股东或基金投资者说明，而外资基金投资中国房地产在第一步取得资格时，就要耗上多达几个月的时间，而且承担很大的不确定性，就使一些外资长期投资基金不得不放弃了投资中国的打算。

　　今年以来，外资投资房地产在商务部备案工作还呈现了另外一个特点：北京、上海等重点地区的项目公司申请获批的时间非常长，别的地区需要2-3个月就可以走完的备案流程，如果是北京、上海两地的项目公司就需要4-5个月，甚至更长时间。

　　“这也反映出了政策的导向性。”纪海龙说，商务部备案工作也在有意引导外资向房地产市场刚起步的地区去投资。

　　对于商务部此次下放备案权还有另外一个说法，按照行政体制和投资体制改革的要求，国家将缩小审批和备案的范围，扩大企业自主权。

　　据河北省发改委网站消息，国家发改委正在研究投资体制改革的方案，准备将不使用国家资金的项目一律不实行审批制，政府只对重大项目和限制类项目进行审批，并对其他项目进行备案。

　　有外资顾问行向记者表示，商务部下放外商投资房地产项目备案权，也是落实投资体制改革工作的一个动作。